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張金鶚出任北市副市長後，立院重啟都市更新修正條例審查；昨日執政黨立委黨團(先前報導稱是立委賴士葆)先邀張副座及內政部政次蕭家祺進行商討。而協商結果『不出意料』，癥結所在之待拆責任、仲裁協商機制及申請實施門檻等，兩邊依然無共識，且根據相關報導，未來可能將出現14個修正版本。由此看來，即便昨日郝龍斌親自與文林苑王家會面、展現平和解決該事件的誠意，都市更新政策要順利重新啟動，難度依然極高。

都市更新推動近乎停擺，導致的除了已見的投資客拋售老舊公寓、行情因而下跌外，根據住展企研室觀察，最近台北市房市出現的某個現象，其實也可歸咎到同一原因，那就是小基地及合建案件最近增多；其中某一案例，基地面積甚至不到20坪。

眾所皆知，都市更新和一般協議合建，差別在於，前者不一定要全數原住戶(地主)同意簽字，但對後者來說，全數同意是必要條件。就政策精神來看，都市更新之所以不用全員同意，主要是有促進公共或公眾利益的成分在內；但從近年案例，這部份精神並沒有真正落實，使得更新事業變成原住戶與建商之間的利益角力拉扯。據此，無論文林苑事件是否有民粹成分在內，一旦缺乏公共利益這要項，到最後，都市更新也不過就是原地改建，本質上和協議合建無異。

無論現況如此，但開發商還是要覓地，再加工賣屋才有獲利。因此他們退而求其次，尋找整合難度較低，如原住戶或地主數量少者，逕行推動協議合建，雖然需百分百原住戶簽字同意，但至少絕不會發生如文林苑這類的後續爭議。

或是，既然都更走不通，則手邊持有、可能正進行整合的基地，管他面積大小、畸零與否，先規劃推案再說。況且，小面積基地雖只能規劃小坪數產品，但最近北市正是小坪數、低總價產品賣得較好，只要貸款能找到願意配合的行庫，加上近期房市投資仍熱，要賣出獲利仍非難事。

總之，無論合建或小基地建案，繞過都市更新的結果，雖然沒有容積獎勵，獲利趴數可能稍低，但程序單純、相關風險小，回收也更快。只不過，這代表的其實也是，對開發商實務面而言，都市更新目前仍是死胡同一條。

而這樣的殘酷現實會持續多久？除了看即將登場的相關條例修法結果外，更重要的還在推動主事者的心態，是繼續拿都市更新當做刺激產業發展的薪柴？還是以促進都市風貌更新、建築安全提升等真正的公共利益為最主要依歸？

 

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