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張金鶚出任北市副市長後,立院重啟都市更新修正條例審查;昨日執政黨立委黨團(先前報導稱是立委賴士葆)先邀張副座及內政部政次蕭家祺進行商討。而協商結果『不出意料』,癥結所在之待拆責任、仲裁協商機制及申請實施門檻等,兩邊依然無共識,且根據相關報導,未來可能將出現14個修正版本。由此看來,即便昨日郝龍斌親自與文林苑王家會面、展現平和解決該事件的誠意,都市更新政策要順利重新啟動,難度依然極高。
都市更新推動近乎停擺,導致的除了已見的投資客拋售老舊公寓、行情因而下跌外,根據住展企研室觀察,最近台北市房市出現的某個現象,其實也可歸咎到同一原因,那就是小基地及合建案件最近增多;其中某一案例,基地面積甚至不到20坪。
眾所皆知,都市更新和一般協議合建,差別在於,前者不一定要全數原住戶(地主)同意簽字,但對後者來說,全數同意是必要條件。就政策精神來看,都市更新之所以不用全員同意,主要是有促進公共或公眾利益的成分在內;但從近年案例,這部份精神並沒有真正落實,使得更新事業變成原住戶與建商之間的利益角力拉扯。據此,無論文林苑事件是否有民粹成分在內,一旦缺乏公共利益這要項,到最後,都市更新也不過就是原地改建,本質上和協議合建無異。
無論現況如此,但開發商還是要覓地,再加工賣屋才有獲利。因此他們退而求其次,尋找整合難度較低,如原住戶或地主數量少者,逕行推動協議合建,雖然需百分百原住戶簽字同意,但至少絕不會發生如文林苑這類的後續爭議。
或是,既然都更走不通,則手邊持有、可能正進行整合的基地,管他面積大小、畸零與否,先規劃推案再說。況且,小面積基地雖只能規劃小坪數產品,但最近北市正是小坪數、低總價產品賣得較好,只要貸款能找到願意配合的行庫,加上近期房市投資仍熱,要賣出獲利仍非難事。
總之,無論合建或小基地建案,繞過都市更新的結果,雖然沒有容積獎勵,獲利趴數可能稍低,但程序單純、相關風險小,回收也更快。只不過,這代表的其實也是,對開發商實務面而言,都市更新目前仍是死胡同一條。
而這樣的殘酷現實會持續多久?除了看即將登場的相關條例修法結果外,更重要的還在推動主事者的心態,是繼續拿都市更新當做刺激產業發展的薪柴?還是以促進都市風貌更新、建築安全提升等真正的公共利益為最主要依歸?
都市更新推動近乎停擺,導致的除了已見的投資客拋售老舊公寓、行情因而下跌外,根據住展企研室觀察,最近台北市房市出現的某個現象,其實也可歸咎到同一原因,那就是小基地及合建案件最近增多;其中某一案例,基地面積甚至不到20坪。
眾所皆知,都市更新和一般協議合建,差別在於,前者不一定要全數原住戶(地主)同意簽字,但對後者來說,全數同意是必要條件。就政策精神來看,都市更新之所以不用全員同意,主要是有促進公共或公眾利益的成分在內;但從近年案例,這部份精神並沒有真正落實,使得更新事業變成原住戶與建商之間的利益角力拉扯。據此,無論文林苑事件是否有民粹成分在內,一旦缺乏公共利益這要項,到最後,都市更新也不過就是原地改建,本質上和協議合建無異。
無論現況如此,但開發商還是要覓地,再加工賣屋才有獲利。因此他們退而求其次,尋找整合難度較低,如原住戶或地主數量少者,逕行推動協議合建,雖然需百分百原住戶簽字同意,但至少絕不會發生如文林苑這類的後續爭議。
或是,既然都更走不通,則手邊持有、可能正進行整合的基地,管他面積大小、畸零與否,先規劃推案再說。況且,小面積基地雖只能規劃小坪數產品,但最近北市正是小坪數、低總價產品賣得較好,只要貸款能找到願意配合的行庫,加上近期房市投資仍熱,要賣出獲利仍非難事。
總之,無論合建或小基地建案,繞過都市更新的結果,雖然沒有容積獎勵,獲利趴數可能稍低,但程序單純、相關風險小,回收也更快。只不過,這代表的其實也是,對開發商實務面而言,都市更新目前仍是死胡同一條。
而這樣的殘酷現實會持續多久?除了看即將登場的相關條例修法結果外,更重要的還在推動主事者的心態,是繼續拿都市更新當做刺激產業發展的薪柴?還是以促進都市風貌更新、建築安全提升等真正的公共利益為最主要依歸?
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